Pengurusan strata merupakan pengurusan dan penyenggaraan bangunan berstrata dan harta bersama di dalam suatu skim strata.

Petak merupakan unit individu dalam sesebuah skim strata. Petak tanah pula merupakan unit individu lot tanah yang mempunyai bangunan tidak melebihi 4 tingkat dalam sesebuah skim strata.

Petak aksesori digunakan secara berhubungan dengan petak dan digunakan secara eksklusif oleh pembeli/pemilik petak. Petak aksesori juga tidak boleh dijual secara berasingan. Contoh : petak parkir

Setiap petak diberi nilai syer yang selalunya mengikut jumlah keluasan lantai petak serta tertakluk kepada pemberat yang dinyatakan di bawah Akta 757 atau Akta Hakmilik Strata 1985. Unit syer ini penting kerana ia merupakan penentu kepada:

• Hak mengundi pemilik petak;
• Hak ke atas keuntungan daripada jualan tanah sekiranya berlaku penamatan pecah bahagian bangunan; dan
• Jumlah caruman caj penyenggaraan yang perlu dibayar.

Bahagian yang selain daripada petak/ petak aksesori dan dinikmati oleh semua pembeli/pemilik petak. Contohnya, tempat letak kereta pelawat, lif, tangga, tangki paip utama, peti surat, pondok pengawal keselamatan, ruang terbuka, kawasan landskap, kolam renang, pagar, dewan, surau, gelanggang, taman permainan kanak-kanak dan sebagainya.

Akta Pengurusan Strata 2013 ( Akta 757) dan Peraturan-peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan & Pengurusan) 2015, Peraturan-peraturan Pengurusan Strata (Tribunal Pengurusan Strata) 2015 & Akta Hakmilik Strata 1985.

Selain itu, Bahagian VI Akta Hakmilik Strata 1985 pula mengandungi peruntukan berkenaan pengurusan bangunan yang dipecah bahagi (telah dikeluarkan hakmilik strata).

Penyerahan milikan kosong (VP) sehingga selepas hakmilik strata dikeluarkan, bangunan dan harta bersama akan diurus dan disenggarakan oleh tiga entiti pengurusan yang berbeza.

1. Bagi tempoh permulaan iaitu di antara VP sehingga JMB ditubuhkan (12 bulan selepas VP dikeluarkan) pihak yang bertanggungjawab untuk mengurus ialah pemaju.
2. Selepas mesyuarat pertama dipanggil oleh pemaju dan JMB ditubuhkan, pengurusan akan diambil alih oleh JMB tersebut yang terdiri daripada pemaju dan pemunya petak. Dalam masa yang sama semasa pengurusan oleh pemaju dan JMB berlangsung, permohonan hakmilik strata sedang diproses di Pejabat Tanah.
3. Apabila sahaja hakmilik strata dikeluarkan dan didaftarkan, MC akan wujud secara automatic dan JMB akan terbubar.

Pemaju adalah dikehendaki untuk menyerahkan tanggungjawab penyenggaraan dan pengurusan kepada JMB dengan mengadakan mesyuarat pertama dalam tempoh 12 bulan selepas milikan kosong (vacant possession) diserahkan kepada pembeli.

Tujuan utama penubuhan JMB ialah untuk menyediakan peluang kepada pembeli menyenggara dan menguruskan bangunan dan harta bersama. Peluang ini diharapkan dapat digunakan oleh anda dan pemilik lain mendapat pengalaman dalam soal penyenggaraan dan pengurusan serta menjalin hubungan yang lebih rapat dengan pemaju.

Penubuhan JMB bermula pada tarikh mesyuarat pertama yang perlu diadakan tidak lewat daripada dua belas (12) bulan daripada tarikh pembeli menerima milikan kosong. Tugas memanggil dan menguruskan mesyuarat pertama ini terletak di bawah tanggungjawab pemaju. Sekiranya pemaju gagal berbuat demikian dalam tempoh yang ditetapkan, COB boleh melantik satu pihak lain untuk mengendalikannya.

Pembeli yang menjelaskan bayaran perkhidmatan layak mengundi di mesyuarat JMB. Pembeli bersama tidak layak mengundi kecuali ia dilantik sebagai proksi. Sekiranya selepas setengah jam ahli yang hadir tidak cukup untuk membentuk kuorum, maka mana-mana ahli yang layak mengundi yang hadir boleh membentuk suatu kuorum.

JMB berfungsi sebagai badan yang bertanggungjawab untuk mengurus dan menyelenggara bangunan dan harta bersama. Selain itu, JMB berperanan untuk menginsuranskan bangunan dan membuat tuntutan pampasan bila diperlukan. Adalah menjadi kewajipan pihak JMB menentukan kadar caj penyelenggaraan dan caruman kepada kumpulan wang penjelas (sinking fund) dan menyimpannya di dalam akaun penyenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas untuk diaudit. Bilangan anggota JMB terdiri daripada pemaju dan 3-14 orang pembeli petak. Semua anggota JMB boleh memegang jawatan selama tempoh tidak melebihi dua (2) tahun bagi jawatan pengerusi, setiausaha dan bendahari manakala bagi jawatankusa pengurusan adalah tidak melebihi tiga tempoh berturut-turut. Jawatankuasa pengurusan juga hendaklah dilantik di dalam AGM pada setiap tahun.

Perbadanan Pengurusan atau Management Corporation (MC) merupakan pemilik harta bersama dan sebagai penjaga (custodian) dokumen hak milik keluaran bagi tanah di mana skim strata tersebut didirikan. Perbadanan Pengurusan adalah sebuah badan yang boleh mendakwa dan didakwa. Ia wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan tidak perlu didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat atau Pendaftar Pertubuhan. Ia mempunyai hak turun-temurun (perpetual succession).

Perbadanan Pengurusan adalah bertanggungjawab untuk melaksanakan perkara-perkara yang berikut-

1. Mengurus dan menyenggara dengan sempurna harta bersama;
2. Menubuhkan dan menyenggara Akaun Penyenggaraan dan juga Kumpulan Wang Penjelas bagi tujuan menampung apa-apa perbelanjaan pentadbiran serta bertanggungjawab menuntut tunggakan bagi kedua-dua akaun
3. Menginsuranskan bangunan dari aspek struktur bangunan dan harta bersama terhadap kebakaran dan apa-apa risiko lain;
4. Mematuhi apa-apa notis atau arahan pihak berkuasa berhubung dengan harta bersama; serta
5. Menyedia dan menyenggara suatu daftar strata (strata roll) yang mengandungi butiran mengenai lot, hak milik, bangunan, pemilik asal, MC, petak, pemilik petak dan urus niaga.
6. Menguatkuasakan undang-undang kecil bagi tujuan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dengan sempurna.
7. Mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan sekali pada setiap tahun dan Mesyuarat Agung Luar Biasa jika diperlukan.

1. Mengenakan caruman ke atas pemilik petak mengikut kadar yang ditetapkan mengikut unit syer petak masing-masing;
2. Membeli, menyewa atau memperoleh harta alih untuk kegunaan berhubung dengan harta bersama;
3. Meminjam wang yang diperlukan dalam menjalankan kuasa-kuasanya atau melaksanakan tugas-tugasnya dan membayar balik pinjaman serta faedah yang dikenakan;
4. Mengambil tindakan ke atas pemilik petak sekiranya pemilik petak gagal mematuhi arahan dalam tempoh tertentu;
5. Mendapatkan kembali daripada mana-mana pemilik petak apa-apa jumlah wang yang dibelanjakan oleh MC berkenaan dengan pemilik petak itu yang gagal mematuhi apa-apa notis atau perintah pihak berkuasa; serta
6. Membuat segala perkara yang munasabah bagi melaksanakan tugas-tugasnya dan menguatkuasakan undang-undang kecil.

Pesuruhjaya Bangunan (COB) telah diwujudkan pada 12 April 2007 selaras dengan kuatkuasa Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663) [telah dimansuhkan dan digantikan dengan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) bermula 1 Jun 2015]. Unit COB berperanan sebagai pelaksana dan pengawalseliaan perundangan berhubung pengurusan dan penyenggaraan bangunan dan harta bersama berstrata di kawasan Majlis Bandaraya Seremban. Disamping itu, Unit ini turut memainkan peranan dari aspek kelestarian yang melibatkan kesejahteraan dan keharmonian diantara pihak pemaju, pembeli dan pemilik di kawasan pemajuan bertingkat (berstrata).

COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa pada setiap masa yang munasabah,

1. mempunyai akses penuh dan bebas kepada rekod perakaunan dan rekod-rekod lain perbadanan serta membuat salinan atau cabutan dari mana-mana perakaunan atau rekod-rekod lain itu;
2. Menjalankan pemeriksaan atau penyiasatan untuk menentukan sama ada apa-apa kesalahan di bawah Akta 757 telah dilakukan dan boleh menyita apa-apa buku, akaun atau dokumen di bawah Akta ini;
3. Melantik ejen pengurusan untuk menjalankan kuasa dan menunaikan tugas dan fungsi pemaju, JMB atau MC setelah berpuas hati bahawa mereka tidak berfungsi dengan memuaskan dan kepentingan pemilik petak memerlukannya;
4. Memberi arahan (secara bertulis) kepada JMB/MC supaya mengadakan mesyuarat agung luar biasa. COB juga boleh membenarkan mana-mana pemilik memanggil mesyuarat agung luar biasa sekiranya berpuas hati bahawa JMB/MC telah tidak dianggotai sewajarnya;
5. COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa pada segala masa yang munasabah, memasuki mana-mana bangunan, tanah atau premis bagi maksud menjalankan apa-apa pembaikan atau kerja segera kepada bangunan, tanah atau premis itu;
6. Mendakwa mana-mana orang yang, tanpa sebab munasabah, gagal atau enggan membayar bayaran pengurusan dan penyenggaraan;
7. Mengenakan kompaun ke atas apa-apa kesalahan terhadap Akta 757 atau mana-mana peraturan yang dibuat di bawah Akta ini dengan memungut daripada orang yang disyaki melakukan kesalahan itu sejumlah kompaun yang tidak melebihi denda maksimum yang ditetapkan bagi kesalahan itu; serta
8. Mana-mana orang yang mengamang (assaults), menghalang (obstructs), menggalang (hinders) atau melengahkan COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa dalam melaksanakan tanggungjawabnya di bawah Akta 757 ini, telah melakukan suatu kesalahan dan apabila disabitkan boleh didenda sebagaimana dinyatakan dalam akta tersebut.

Pemaju, JMB atau MC perlu membuka dan menyenggara dua jenis akaun dan semua bayaran perkhidmatan oleh pembeli dan pemilik perlu dimasukkan ke dalam akaun ini. Akaun tersebut adalah seperti berikut:

1. Akaun penyenggaraan
   Akaun ini bertujuan membiayai perbelanjaan pentadbiran dalam menyempurnakan tugas mengawal, mengurus dan mentadbir harta bersama seperti membayar cukai, kadar dan premium insurans dan apa-apa obligasi lain yang perlu. Di bawah MC, kumpulan wang pengurusan boleh juga digunakan untuk pelaburan tetapi perlu diluluskan dalam mesyuarat agung; dan
2. Akaun kumpulan wang penjelas atau sinking fund
   Akaun ini pula bertujuan untuk membiayai penyenggaraan harta bersama yang memerlukan perbelanjaan yang besar seperti mengecat mana-mana bahagian daripada harta bersama, memperoleh apa-apa harta alih bagi kegunaan bersama atau membuat pembaharuan atau penggantian kepada lekapan (fixture) atau lengkapan (fitting).

Semua akaun ini hendaklah diaudit setahun sekali oleh juruaudit profesional.

Kumpulan wang caruman (Sinking Fund) adalah sebagai wang kecemasan di mana wang tersebut digunakan khas untuk pembaikan dan penggantian baru utiliti, pembelian premium kebakaran untuk keseluruhan apartment, mengecat keseluruhan bangunan bagi mengekalkan kualiti dan lain-lain. Pembayaran ‘sinking fund’ adalah sebanyak 10 peratus daripada bayaran perkhidmatan yang dikenakan oleh pihak pengurusan, bermula pada tarikh pemilikan kosong (vacant possession).

Pemaju atau JMB dikehendaki mengadakan,menyenggara dan menguatkuasakan undang-undang kecil. Ia merupakan peraturan yang ditetapkan untuk dipatuhi oleh semua penghuni dan ia boleh dikemaskini atau diubahsuai dari semasa ke semasa. Peraturan ini merangkumi semua aspek termasuk keselamatan, kebersihan, penjagaan harta bersama, peraturan meletak kenderaan, pelawat dan perkara-perkara yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh pembeli atau penghuni petak.

Selain menyumbangkan bayaran perkhidmatan atau caj atau caruman dan menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan dan Mesyuarat Agung Luar Biasa, pemilik atau penghuni juga perlu mematuhi peraturan yang ditetapkan dalam undang-undang kecil iaitu seperti yang berikut:

1. Membenarkan perbadanan dan ejen-ejennya pada setiap masa yang munasabah dan dengan notis yang secukupnya (kecuali dalam hal kecemasan di mana tiada notis dikehendaki) untuk masuk ke dalam petaknya bagi maksud:
   • memeriksa petak itu;
   • menyenggara, membaiki atau membaharui paip, wayar, kabel dan saluran;
   • menyenggara, membaiki dan membaharui harta bersama; dan
   • melaksanakan apa-apa kerja atau melakukan apa-apa perbuatan yang perlu.
2. Dengan segera menjalankan segala kerja yang diperintahkan oleh mana-mana pihak berkuasa awam berkenaan dengan petaknya
3. Membaiki dan menyenggarakan petaknya;
4. Tidak menggunakan dan membenarkan petaknya digunakan dengan sedemikian cara yang boleh menyebabkan berlakunya kacau ganggu atau bahaya kepada mana-mana pemilik lain atau keluarga pemilik itu;
5. Tidak menggunakan petaknya dengan secara yang bertentangan dengan syarat-syarat penggunaan petak;
6. Memberitahu perbadanan dengan serta merta mengenai apa-apa pertukaran yang dicadangkan tentang pemilikan petaknya atau mengenai apa-apa urus niaga lain berhubungan dengan petak; dan
7. Menggunakan dan menikmati harta bersama dengan sedemikian cara yang tidak mengganggu dengan tak munasabahnya penggunaan dan penikmatan harta bersama itu oleh pemilik lain atau oleh keluarga atau pelawat mereka.

Undang-undang kecil menyenaraikan dengan jelas larangan terhadap pemilik petak iaitu:

1. menggunakan petaknya bagi apa-apa maksud yang menyalahi undang-undang yang boleh merosakkan nama baik bangunan itu;
2. menggunakan bahan api atau apa-apa bahan atau material yang boleh mendatangkan asap atau wasap (fumes) atau bau yang buruk;
3. membuang atau membenarkan jatuh, apa-apa kotoran atau sampah atas harta bersama kecuali ke dalam tong-tong sampah yang disenggarakan oleh pemilik atau dalam pelongsor sampah yang diperuntukkan dalam bangunan itu; atau
4. memelihara apa-apa binatang dalam petaknya atau atas harta bersama yang boleh menyebabkan kegusaran kepada mana-mana pemilik lain.